Depuis le 1er octobre 2022, le taux d’usure est passé de 2,57 % à 3,05 % pour les emprunts de 20 ans et plus et de 2,60 % à 3,03 % pour les emprunts de moins de 20 ans.

De quoi s’agit-il ?

Le taux d’usure, fixé chaque trimestre par la Banque de France pour le trimestre suivant, correspond au taux maximum légal que les banques sont autorisées à pratiquer lorsqu’elles accordent un prêt. L’objectif de ce taux, publié au Journal officiel, est de protéger les emprunteurs contre d’éventuels abus.

Comment est-il calculé ?

Le taux d’usure ne s’applique pas qu’aux crédits immobiliers. Il concerne toutes les catégories de prêts : à la consommation ; à taux fixe ou variable ; crédit renouvelable… Il est calculé à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit augmentés d’un tiers.

Pourquoi une hausse du taux d’usure était-elle nécessaire ?

Lors d’une demande de prêt, la banque vérifie que le taux d’usure n’est pas atteint. Or, ce calcul inclut non seulement le taux d’intérêt de base mais aussi les frais de dossier, les commissions de l’établissement ou encore le coût de l’assurance emprunteur et des garanties obligatoires. Résultat, avec la hausse récente des taux d’intérêt, de nombreuses demandes d’emprunt ont été retoquées en raison du seuil très bas du taux d’usure et non pour une réelle problématique de financement du projet.

Quelles incidences dans les mois à venir ?

Dans un premier temps, la hausse du taux d’usure, entrée en vigueur le 1er octobre dernier, devrait donner une « bouffée d’air » aux emprunteurs et limiter les refus des prêts. Toutefois, certains experts redoutent que les établissements financiers profitent de cette hausse pour augmenter également les taux d’intérêt, ce qui aboutirait à un même blocage de la situation d’ici quelques mois. En attendant, afin de maximiser ses chances de décrocher son crédit, l’une des solutions est de souscrire une assurance emprunteur auprès d’un autre établissement financier que celui qui vous accorde le prêt immobilier. Ainsi, le seuil du taux d’usure sera atteint moins rapidement.

Dans un arrêt rendu le 22 décembre dernier, le Conseil d’Etat estime en effet que cette possibilité a été offerte par la loi du 27 décembre 2019 dans le but de « renforcer le respect des règles d'utilisation des sols et des autorisations d'urbanisme ».

En l’occurrence, la propriétaire d’une parcelle située en zone agricole, avait déposé une déclaration préalable de travaux sur le fondement de laquelle, le maire lui avait délivré une décision de non-opposition. Mais quelques temps plus tard, un procès-verbal constata que les constructions ne correspondaient pas au projet décrit dans la déclaration.

Le maire invita alors la propriétaire à lui faire part de ses observations puis lui envoya une mise en demeure lui demandant de démolir une partie de l’ouvrage afin de se conformer aux règles d’urbanisme. La mise en demeure spécifiait par ailleurs que cette destruction devait intervenir dans le délai d’un mois, passé ce délai, une astreinte de 100 € par jour de retard viendrait à s’appliquer.

La propriétaire saisit en urgence, le juge des référés pour lui demander de suspendre la décision du maire. Elle soutenait que les travaux entrepris n’étaient pas irréguliers, que le maire ne lui avait pas permis de faire valoir ses observations et que la démolition prescrite relevait de la compétence du seul juge pénal et non du maire qui portait ainsi atteinte à son droit de propriété. Le tribunal administratif lui donna raison mais le maire se pourvu devant le Conseil d’Etat.

Celui-ci annula l’ordonnance de suspension du tribunal et jugea que le maire était compétent pour ordonner la démolition d’un ouvrage contrevenant aux règles d’urbanisme, conformément à l’article L. 481-1 du Code de l'urbanisme.

Découvrir l'arrêt du Conseil d'Etat du 22 décembre 2022

Consulter l'article L. 481-1 du Code de l'urbanisme

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En 2023, l'acquisition d'un bien neuf ou en l’état de futur achèvement voué à la location nue permettra de prétendre à une réduction d’impôt sur le revenu, égale à 10,5% du prix d’achat si le logement est loué pendant 6 ans, 15% en cas de location durant 9 ans, et 17,5% pour une durée de 12 ans (21,5%, 26% et 28,5% dans les collectivités et départements d’Outre-mer).

Attention, en 2024, le taux de réduction d’impôt sera de nouveau abaissé à 9% pour une location de 6 ans, 12% pour une location de 9 ans et 14% pour une location de 12 ans (20%, 23% et 25% dans les collectivités et les départements d’Outre-Mer).

Le Pinel +

Dans le cadre de ce nouveau dispositif, les anciens taux plus élevés ont été maintenus au profit des investisseurs qui achètent un bien respectant des critères de performance énergétique, d’usage et de confort définis par décret. Dans ce cas, les réductions d’impôt s’élèvent à 12 %, 18 % et 21 %, en métropole.

Consulter la fiche explicative du ministère de la transition écologique

Les « petits travaux de jardinage, y compris les travaux de débroussaillage » font en effet partie des services ouvrant droit au crédit d’impôt, listés à l’article D. 7231-1 du Code du travail. Citant une circulaire de la direction générale des entreprises du 11 avril 2019 relative aux activités de services à la personne, le ministre de l’Économie a précisé qu’il s’agissait de travaux d’entretien courant des jardins et potagers des contribuables, et non de travaux forestiers, sans lien avec une activité commerciale. Ces travaux sont effectués « à hauteur d'homme, ne nécessitant pas le déplacement de l'intervenant dans l'arbre ni le matériel adéquat (cordes et harnais, évacuation par camion) ».

La question portait également sur le lieu du service rendu : les dépenses liées à cet entretien pouvaient-elles être éligibles au crédit d’impôt, si le verger n’était pas attenant à la résidence du contribuable ? Bruno Le Maire a rappelé que le service devait être dispensé à la résidence du contribuable. Le bénéfice du crédit d’impôt ne s’étend pas aux prestations rendues dans les autres lieux dont le contribuable est également propriétaire.

Lire la question du sénateur et la réponse de Bruno Le Maire